房地产：首付比例和利率下限调整，基本面复苏可期
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本次政策对最低首付比例下限和新发房贷利率下限的调整超预期，或将有效带动销售复苏。在最低首付比例下限方面，此前政策要求限购城市执行首套30%/二套40%标准，非限购城市执行首套20%/二套30%标准，本次统一下调至首套20%/二套30%的新标准。根据我们统计，以普通住宅为标准计算，32个超高/高能级城市中尚有24城较本次确定的首付比例下限新标准有不同程度的下调空间，具体而言，3个超高能级城市（北上深）首套/二套的首付比例下调空间平均分别为13和30个百分点，21个高能级城市对应的首套/二套下调空间平均分别为10和15个百分点；最终各城市的实际执行首付比例仍遵循“因城施策”框架，可自主进行调整。在新发房贷利率下限方面，本次政策仍延续首套房贷利率下限为同期限LPR减20基点，但将二套房贷利率下限从同期限LPR加60基点下调至同期限LPR加20基点。我们认为本次政策力度超出市场此前预期，叠加广州、深圳、武汉等地“认房不认贷”落地，将有效降低居民购房门槛和成本，促进潜在合理购房需求释放，同时也将对市场预期起到积极引导作用，共同带动后市销售企稳复苏。目前我国一二线城市销售面积占比超三成，金额占比超五成，我们认为其中相当比例城市的销售或将在本轮政策调整后有积极表现。8月百强房企销售面积和金额环比分别微降3.6%和0.9%，初现筑底趋势。此外，本次政策同时允许存量首套房贷利率下调，根据中金银行组估计，这可能带动存量贷款平均利率下调50个基点到4.2%。尽管该政策并不直接促进居民新购房，但可通过提高节省居民房贷支出、提高社会经济活动景气度，在中期维度上间接促进居民购房决策的形成。
积极提示地产和物业板块配置价值。近期地产政策频出，包括但不限于证监会允许房企再融资不受破发、破净和亏损限制，改善性购房个税退还政策延期，重点城市“认房不认贷”落地，本次的首付比例和利率下限调整；往前看，我们认为各城市将陆续跟进，对限贷政策做全方位的优化调整，带动实体市场景气度明显回升。考虑到当前A/H地产股仓位和估值仍低，我们积极提示地产板块配置价值，推荐：1）土储重仓高能级以上城市的优质央国企（或类国企资质）锦上添花的机会；2）优质非国企夯实财务至重回稳健发展的弹性机会。同时物管板块或也将逐步开启估值修复，稳健型物企标的有望在自身业绩增速及兑现度的支撑下获取相对收益。
银行：存量按揭降息十问十答
Q1：如何理解存量按揭利率落地？
本次存量按揭下调细则方式、时点和政策逻辑基本符合我们此前预期（参见7月15日《存量按揭利率调整探讨》，8月2日《存量按揭利率怎么调》，8月22日《为何5年LPR未下调》等），幅度可能略超预期。我们认为存量按揭利率体现出监管部门促进居民消费、减少提前还贷、压缩违规置换套利空间的政策导向，预计此次存量按揭利率平均下调幅度约为50bp，略高于我们此前中性预测情形，但低于极端预测情形。
Q2：利息节约规模几何？
在存量按揭下调50bp的假设下，我们估算全行业每年可减少房贷利息约2000亿元，相当于1年和5年LPR同步降息10bp，如果全部用于消费相当于2022年社会消费品零售额的0.5%。对个人而言，假设存量按揭利率下调80bp，按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，我们估算可降低借款人月供约500元，节约月供和总还款额约8%。
Q3：存量按揭利率怎么调？
我们认为本次按揭利率下调主要特点为：1）使用新发放贷款置换存量贷款，或存量按揭贷款直接下调利率；2）未开放跨行“转按揭”，由原机构自行下调，避免无序竞争；3）下调范围限制为首套住房贷款；4）增加了“调整后利率加点幅度不低于原贷款发放时所在城市首套利率政策下限”的限定条件；5）由借款人主动向银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等更加便利的方式处理。
Q4：不同城市如何调整？
细则要求调整后的存量房贷利率需符合贷款发放时当地房地产政策，即新利率加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房利率政策下限。根据现行规则，各地按照因城施策原则，在不低于全国统一利率下限（当前首套为LPR减20bp，2022年5月前为LPR水平）基础上确定当地利率下限，银行在各地下限基础上确定具体利率水平。因此，按揭贷款加点下调幅度与发放时利率高于当时下限的幅度密切相关。例如，贷款发放时当地利率下限为5.00%（LPR+10bp），发放利率为6.00%（LPR+110bp），当前利率为5.30%（LPR+110bp），则本次下调幅度为100bp（降至4.30%）。我们观察到2022年以来首套新发放加点下行幅度约为135bp，二三线城市普遍大幅下调了按揭贷款加点幅度，我们预计本次二三线城市存量按揭下调幅度更多（预计平均在80bp以上），一线城市调整幅度较少（如发放时已位于利率下限则无降息空间）。
Q5：存量按揭利率下调幅度有多少？
根据当前规则，我们初步预计首套房贷占全部存量房贷比例约为80%-90%，其中符合按揭下调条件的贷款占比约为80%，涉及贷款占全部按揭贷款比例约为2/3，全部存量按揭利率从当前的4.7%左右下行至4.2%的5年LPR水平附近，总体平均下调幅度约为50bp。由于实际涉及贷款的区域、利率水平较为复杂，实际利率下行幅度有待于细则进一步落地。
Q6：对银行利润的影响？
我们认为存量按揭利率下调对银行的影响首先需要考虑按揭利率下调、存款利率下调以及提前还贷减少的影响（使用2023E银行预测数据估算）：1）假设存量按揭贷款的利率下调50bp，我们估算影响银行净息差7bp，营业收入3%，净利润6%（年化）；2）近期存款利率降息也即将落地[1]，其中一年期下调10bp，二年期下调20bp，三年期、五年期下调25bp，我们估算定期存款利率平均下调幅度约为15bp，我们估算贡献银行净息差4bp，营收2%，净利润3%；3）按揭利率下调后，存量利率与金融产品收益率、经营贷利率利差收窄，我们认为有望减少早偿和违规按揭置换带来的提前还贷现象。假设早偿率下降5ppt，我们预计贡献银行净息差2bp，营收1%，净利润2%。
综合来看，我们预计存款降息和提前还贷减少能够部分对冲存量按揭降息的影响。由于国有大行按揭贷款比例更高，存量按揭降息对大行影响相对更高，对股份行和区域行影响相对较小。（详细测算数据请见报告）
Q7：下调时间节奏如何？
细则中提到2023年9月25日起借款人可主动向承贷银行提出申请，同时“各金融机构要抓紧制定具体操作细则，做好组织实施，提高服务水平，及时响应借款人申请，尽可能采取便捷措施，降低借款人操作成本”，我们预计下调将在今年四季度到明年年初有序进行，预计银行采取发布公告、批量办理等方式降低协商成本。对银行利润的影响可能主要集中在2024年。
Q8：“认房不认贷”是否适用？
细则提到存量按揭不仅包括已发放首套个人住房贷款，也包括借款人“实际住房情况符合所在城市首套住房标准”的其他存量贷款，我们预计“认房不认贷”政策调整后部分此前“认房又认贷”适用于二套房利率的贷款可能也将被纳入存量按揭贷款下调范围。
Q9：如何看待首付和新发放利率调整？
除了存量按揭利率下调细则之外，中国人民银行、国家金融监督管理总局还发布了《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，其中主要内容为：1）不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套和二套住房贷款最低首付比例下限统一为不低于20%和30%；2）将二套住房利率全国政策下限调整为不低于LPR加20bp，首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20bp。
中金地产组认为本次政策力度超出市场此前预期，将有效降低居民购房门槛和成本，促进潜在合理购房需求释放，同时也将对市场预期起到积极引导作用，共同带动后市销售企稳复苏。我们认为首付比例下调也有望促进信贷投放，改善银行“资产荒”和对公地产敞口资产质量。
Q10：如何看待当前银行股？
综合来看，尽管存量按揭利率下调对银行盈利可能造成影响，但提前还贷减少、存款利率下调能够进行部分对冲，也体现出监管对银行息差和“合理利润”的关注。此外，首付比例和新发放按揭利率下限的下调也为后续地产政策放松打开空间，考虑到此前市场对存款按揭降息存在充分预期、估值反映的市场情绪过于悲观、地产政策有望放松，我们对银行股观点更为积极。
